沒有購房資格，簽訂的認購書有效嗎？
2021-10-20 閱讀：297
案情簡介
高先生自己來到XX房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)有限公司售樓處，想要進行購買需要一套房屋，但由于本地限購政策，高先生認為只有在一個月后社保滿足社會條件了才有購房資格，售樓人員工作表示我們可以先簽訂《認購書》，認購書中對于雙方之間約定了高先生須于認購書簽署之日起60日內(nèi)到項目簽約服務(wù)中心與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》。在簽訂本合同時，應(yīng)當支付10萬元定金作為訂立預(yù)售合同的保證金。一個月后，高先生由于種種原因不能有資格買房，于是向開發(fā)公司索賠取消合同，退回押金。開發(fā)有限公司可以表示自己這是高先生的過錯，定金不能退。雙方訴至法院。
庭審結(jié)束后，法院可以認為，雖然開發(fā)有限公司企業(yè)通過”認購”的形式告知原告簽訂勞動合同的風險，但不能否認被告知道原告是限制研究對象這一事實。但是，當雙方知道原告是限制對象時，仍然簽署認購書，導(dǎo)致預(yù)售合同不能履行，因此，原告請求確認“認購”解除，并請求被告返還10萬元的押金訴訟，法院予以支持。
法律分析
1.認購書的法律制度效力。商品房的認購書，在法律工作性質(zhì)上屬于商品房買賣合同的預(yù)約服務(wù)合同，即認購書的約定主要內(nèi)容是合同關(guān)系雙方在一定經(jīng)濟條件下企業(yè)簽訂房屋買賣合同。就法律效力而言，認購是一份獨立的合同，雙方按照約定承擔權(quán)利和義務(wù)。因此，購買書籍時也需要仔細檢查約定的條款，以避免法律糾紛。
2.在簽訂認購書時，高先生自己沒有進行購房資格，許多人認為企業(yè)不符合國家行政強制性管理規(guī)定，因此對于合同無效，這是對合同法規(guī)定的誤解。根據(jù)《最高人民對于法院進行關(guān)于企業(yè)適用〈中華民族人民民主共和國合同法〉若干重大問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性法律規(guī)定’，是指效力性強制性管理規(guī)定。效力性強制性法律規(guī)定相對應(yīng)的是管理性強制性管理規(guī)定，本案中關(guān)于我國房屋限購政策的規(guī)定企業(yè)屬于管理性強制性標準規(guī)定。在此情況下，當事人簽訂的“認購書”是當事人的真實意愿，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,具有法律效力，當事人應(yīng)當按照合同履行。
3.定金怎么進行處理。根據(jù)《最高國家人民對于法院進行關(guān)于審理商品房買賣合同管理糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》第四條，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為公司訂立商品房買賣合同提供擔保的，如果因當事人一方面的原因分析未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當嚴格按照中國法律法規(guī)關(guān)于定金的規(guī)定數(shù)據(jù)處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。判決不能歸于當事人，主要是因為當事人在指定期間違反了誠信協(xié)商的義務(wù)。在這種發(fā)展情況下，雙方在簽訂認購文件時都知道我們自己有權(quán)認購，后來由于社會這個環(huán)境問題，買賣合同管理無法成立。雙方企業(yè)對此方面均有過錯，并應(yīng)承擔公司違約風險責任，即雙方均應(yīng)受到押金的處罰，一方應(yīng)失去押金，另一方應(yīng)返還押金進行兩次，抵銷后，支付押金的一方我們可以通過收回自己全部押金。
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