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　　為了更好地推進全民普法宣傳，向普通百姓講述法理故事，剖析法律知識，啟迪社會生活，北京京云律師事務(wù)所與《北京晚報》達成高度合作，開設(shè)“京云說房”專欄，定期為讀者普及法律知識，解答法律問題。

　　2023年3月29日，“京云說房”系列專題文章《房子過戶第二天，拆遷公告下發(fā)，賣家想反悔?法院有判決》一文。筆者通過案例介紹，結(jié)合法律條文深入淺出的剖析，給出切實可行的建議，可謂是干貨滿滿。

　　《北京晚報》是由北京日報社主辦并主管的綜合性晚報，在中國首都出版的小型綜合性晚報。作為北京地區(qū)最具影響力的媒體之一，《北京晚報》強調(diào)迅速關(guān)注、每日解讀、及時評論，加強個性化服務(wù)關(guān)注百姓民生，立足市民本位，站在讀者當(dāng)中，為市民提供全方位的服務(wù)。
        

　　全文如下

　　隨著人們生活水平的提高，不少人通過買房、換房改善了生活環(huán)境，如果賣房后，房屋被納入征收范圍了，那賣房者可以反悔嗎?徐先生就遇到了這樣的情況，我們來看看他的故事。

　　家住寧波的徐先生想在當(dāng)?shù)刭I房，于是通過中介公司了解到姜女士想售房。經(jīng)過雙方多次溝通和看房后，徐先生對這套房子很滿意。買賣雙方達成一致，簽訂了《房屋買賣合同》，徐先生支付完房款后，姜女士也為徐先生辦理了過戶。可誰知道，就在過戶完的第二天，相關(guān)部門就出公告說房子所在的這片小區(qū)被納入征收范圍。徐先生還沒來得及高興，麻煩就找上門來了。因為姜女士得知此消息后悔了，而且說要取消交易，理由是現(xiàn)在出了征收公告，今時不同往日，情況發(fā)生了變化，認為徐先生和中介公司肯定事先得知要拆遷，卻故意隱瞞，沒有對自己說明情況。她要根據(jù)情勢變更原則解除兩人的合同。徐先生覺得不能因為要征收姜女士就出爾反爾，況且兩人已經(jīng)簽了房屋買賣合同，他不同意解除。溝通無果后，不甘心的姜女士就把徐先生和中介公司訴至法院，要求確認《房屋買賣合同》無效，并要求徐先生返還房屋。那么，姜女士想要解除合同的訴求會被支持嗎?

　　其實，姜女士的想法可以被理解，自己頭一天剛賣完房，征收公告第二天就出來了，一夜之間虧損了上百萬，換誰也不愿意，但她的訴求恐怕難以得到法院支持。

　　庭審時徐先生稱：“房子是姜女士主動出售的，自己是通過中介公司與姜女士簽訂的《房屋買賣合同》，這是兩人真實的意思表示。其次，簽合同時，這套房屋面臨征收的消息在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)眾所周知，姜女士不可能不知曉，況且自己已經(jīng)將房款全額付清，并在辦理過戶手續(xù)時又在姜女士的要求下另支付了 2 萬元房款，房子也過戶給了自己，《房屋買賣合同》已經(jīng)履行完畢，不適用情勢變更原則。最后，房屋征收工作尚在進行中，還沒有取得大部分被征收戶的簽字同意，最終會不會征收尚無定論，姜女士主張解除合同違背了誠信原則。”

　　中介公司認為，是姜女士主動要求出售涉案房屋，并且出售意愿強烈，幾次找到他們詢問賣房進展加以催促。姜女士與徐先生簽訂的《房屋買賣合同》確實是雙方真實意思表示，不存在強買強賣情形，也不存在他們與徐先生合起伙來故意欺瞞姜女士的情形。

　　我們先來了解一下什么是情勢變更原則，這個原則是指合同成立并生效以后，因不可預(yù)見或不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事情發(fā)生，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)履行合同將導(dǎo)致顯失公平，從而允許當(dāng)事人變更或者解除合同的一項救濟手段。雖然我國法律規(guī)定了情勢變更原則，但是在本案件中，考慮到姜女士長期居住在這里，通過房屋所在社區(qū)的其他住戶了解到，在此之前就已經(jīng)較長時間流傳要被拆遷的消息。姜女士為出售房屋，在包括本案中介公司在內(nèi)的多家中介機構(gòu)掛牌，她對于房屋的基本情況應(yīng)有所了解，并且在賣房定價時是考慮到此點后確定的價格，所以姜女士對于這套房子可能面臨拆遷有一定的預(yù)見性，而且徐先生和姜女士都已經(jīng)完成了付款和過戶，合同已經(jīng)履行完畢，并不存在繼續(xù)履行合同對她不公平的情形，所以姜女士不能依據(jù)情勢變更原則要求解除合同。

　　而且我國法律規(guī)定，只要符合這三個條件民事法律行為就是有效的：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違反公序良俗。

　　綜上，徐先生和姜女士簽訂的《房屋買賣合同》已經(jīng)發(fā)生效力，而且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并不具備合同無效事由。因此，法院駁回了姜女士的訴求。

　　在出現(xiàn)類似的買賣合同糾紛時，合同中的每項條款，每個措辭都很重要。房屋買賣無小事，無論是買房人還是賣房人，在交易過程中均應(yīng)小心謹慎，提前做好功課。在簽訂合同前充分了解關(guān)于房子以及市場相關(guān)情況，才能簽訂合同，建議委托專業(yè)律師幫忙把關(guān)，從而更好地保障自己的權(quán)益，以免陷入不必要的糾紛。