二手房交易中,房屋買賣合同賣方違約,增值損失怎么辦？
2021-10-21 16:16:40 閱讀：38
近年來由于樓市的火爆以及房屋價格持續(xù)上漲，市場因素波動異常，導(dǎo)致二手房交易存在著多重風(fēng)險。其中買受人購買房屋后因賣方一房多賣、抵押、查封等情形致使合同無法履行，導(dǎo)致?lián)p失隨時間延長不斷擴大，其中糾紛爭議焦點主要集中在因賣方違約，房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、房屋增值部分損失（也即房屋差價損失）能否得到支持等相關(guān)問題。
一、因賣方違約應(yīng)當(dāng)賠償房屋增值部分損失的法律依據(jù)
1、《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”
2、上海市高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》
“……對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失……”
二、關(guān)于因賣方違約而導(dǎo)致的房屋增值部分損失，是否一定會產(chǎn)生，需要根據(jù)房屋買賣合同的相關(guān)因素如解除時間、買方是否支付房款以及支付房款的多少、賣方是否再次將房屋出售等綜合確定，總的來說，分為以下情形：
1、賣方違約，合同起訴到法院之前已經(jīng)解除，合同從簽訂到解除時間間隔較短（房款已經(jīng)退還給買方），賣方未再次出售房屋。對于二手房買賣來說，此種情形下買賣雙方從簽訂二手房屋買賣合同到撤銷資金監(jiān)管，取消交易的時間可能不會間隔太長，加之在賣方未再次出售房屋的情況下，法院對房屋增值部分損失支持的可能性較小。例如：買賣雙方從簽訂合同到合同解除時間共計40天，賣方未再次出售房屋，買方也未購買其他二手房，此種情形下，在買方提供同小區(qū)房屋差價證據(jù)的情況下法院仍認(rèn)為房屋增值部分損失并未實際產(chǎn)生，對買方此項請求不予支持。
2、賣方違約，合同在起訴到法院之前并未解除，合同從簽訂到解除時間間隔較長，買方要求解除合同、退還購房款、賠償損失（包含房屋增值部分損失）情形。 此種情形下，如果房屋買賣合同的簽訂到解除跨越幾個月份，那可以認(rèn)定為房屋增值部分的損失已經(jīng)實際產(chǎn)生，無論是從鼓勵交易還是從保護守約方合法權(quán)益的角度考慮，房屋增值部分的損失都應(yīng)當(dāng)是存在的，只不過考慮到此類案件通常都含有違約金、其他損失的訴求，可以對房屋增值部分損失綜合判定予以支持。但是部分地區(qū)對此種情形下房屋增值部分損失仍然持保守態(tài)度，沒有相關(guān)指導(dǎo)意見或會議紀(jì)要指引，僅有個別案例綜合判定支持少部分房屋增值部分損失。
1、比照最相類似房屋市場成交價與房屋買賣合同成交價之差確定房屋增值部分損失。
最相類似房屋確定的標(biāo)準(zhǔn)：首先是同戶型同幢同樓層；其次是同戶型同樓層相鄰幢；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋，證據(jù)的搜集可以考慮從中介公司詢價并出具情況說明，安居客等二手房網(wǎng)絡(luò)交易平臺出具的相關(guān)數(shù)據(jù)確定等。
2、通過賣方將房屋再次出售價格（或買方購買同類型同地段房屋價格）與房屋買賣合同成交價的差額確定房屋增值部分損失
3、通過委托評估機構(gòu)評估確定房屋增值部分損失
①可以在訴訟前委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，除了房屋增值部分損失數(shù)額的確定外，如何確定評估的截止期限也是重要問題。這為訴請數(shù)額確定及法院裁判提供了賠償標(biāo)準(zhǔn)，同時，訴前委托評估機構(gòu)被對方提出異議的可能性較大。
②也可以在訴訟中申請法院對房屋增值部分損失進行評估，優(yōu)點是被對方提出異議的可能性較小，缺點是該部分訴請數(shù)額不確定以及存在不被法院準(zhǔn)許的可能。
總的來說，對于房屋增值部分損失的認(rèn)定是在確定房屋增值部分損失存在的前提下，考慮買方的履約情況、審理期間房屋漲跌情況、賣方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失、扣除買方未采取措施不當(dāng)擴大的損失等情形，同時結(jié)合房屋買賣合同約定的違約金數(shù)額進行綜合判定的。
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