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　　商品房一般情況下都是期房，也就是開(kāi)發(fā)商在房屋還沒(méi)修建好之前先進(jìn)行預(yù)售，這種房子的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，因此在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一定要小心注意，那你知道購(gòu)買(mǎi)商品房的注意事項(xiàng)有哪些嗎?這個(gè)問(wèn)題，小編在下文做了解答，供大家閱讀了解。

　　一、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì);

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說(shuō)明其開(kāi)發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。如果某一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤(pán)爛尾等問(wèn)題。
　　

　　二、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍;

　　如果開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒(méi)有銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為就是違法經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者與其簽訂的售房合同有可能是無(wú)效合同，購(gòu)房者的預(yù)期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否有允許銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　三、審查“五證”;

　　“五證”和“兩書(shū)”是合法售房的證明文件。購(gòu)房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商出示“五證”和“兩書(shū)”。“五證”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》。“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

　　(1)國(guó)有土地使用證。國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證。北京市房屋土地管理局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋“北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專(zhuān)用章”、“北京市房屋土地管理局有償土地使用證專(zhuān)用章”、“北京市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專(zhuān)用章”、“北京市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”。

　　(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒(méi)有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

　　(3)建設(shè)工程開(kāi)工證。建設(shè)工程開(kāi)工證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。

　　(4)商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證的主管機(jī)關(guān)是北京市房屋土地管理局，證書(shū)由市房地局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。

　　此外，如果是現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)，則開(kāi)發(fā)商無(wú)須辦理(4)所述預(yù)售許可證。但是根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售之前，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)以及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。一般情況下，開(kāi)發(fā)商備案后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)會(huì)發(fā)給《備案回執(zhí)》或類(lèi)似的證明文件，以證明其進(jìn)行的商品房現(xiàn)售是合法的。所以購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示(1)(2)(3)中所述的四種文件和《商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)》。

　　四、審查所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已被抵押;

　　開(kāi)發(fā)商為籌集建設(shè)資金，一般會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國(guó)家政策允許和鼓勵(lì)的。但是如果在商品房開(kāi)始預(yù)售時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理解押，就會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，如果開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房所收上來(lái)的錢(qián)沒(méi)有用于及時(shí)償還銀行的貸款，而用于其他風(fēng)險(xiǎn)投資，致使其無(wú)法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，購(gòu)房者的預(yù)期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購(gòu)房者的權(quán)利。

　　所以在購(gòu)房前一定要弄清所購(gòu)房屋和其依附的土地使用權(quán)的抵押情況。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門(mén)登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。”買(mǎi)房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門(mén)要求了解自己希望購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)的抵押情況，也可通過(guò)查閱《北京房地產(chǎn)》雜志了解到一些情況，或者直接察看開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)，上面會(huì)有抵押情況的記載。

　　五、謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo);

　　購(gòu)房者從開(kāi)發(fā)商那里了解樓盤(pán)情況，聽(tīng)到的往往都是對(duì)此項(xiàng)目的溢美之詞。廣告、樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板間在合同的締結(jié)過(guò)程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然最高院的《司法解釋》第三條規(guī)定了“……出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的 ”可以視為合同條款。但是真要把廣告內(nèi)容視為合同條款也并非易事，這里有兩個(gè)必須成立的條件，一是“開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的，二是對(duì)合同“訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來(lái)這兩個(gè)條件是很難認(rèn)定的。開(kāi)發(fā)商很容易規(guī)避這些條款，使購(gòu)房者的權(quán)益受到危害。

　　以上就是小編為大家總結(jié)的購(gòu)買(mǎi)商品房的注意事項(xiàng)，希望能夠幫助到你，由于購(gòu)買(mǎi)商品房需要投入一筆很大的資金，因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要仔細(xì)閱讀合同條款以免上當(dāng)受騙。想了解更多有關(guān)方面的問(wèn)題或是尋求專(zhuān)業(yè)的律師幫助，歡迎您咨詢(xún)北京京云律師事務(wù)所(法律咨詢(xún)熱線13811212051)。